ローン特約の意味を分かりやすく解説

2023/5/3更新

ローン特約とは？

不動産売買時には一般的に融資が伴うことが多く、その融資が受けられることを条件に売買を成立させるという条件ローン特約といいます。不動産売買契約書に特約条項としてローン特約を入れることにより、融資が通らなかった際に売買契約を白紙撤回できます。金融機関にローンが否認されてに売買契約が白紙解除になった場合は、仲介手数料もかかりません。また、ローン特約のことを融資特約ともいいます。

ローン特約は売買契約書でどのように記載する？

不動産売買契約書にローン特約条項を入れる場合は、融資申込先金融機関名、融資承認予定日、融資金額などの条件を明記します。不動産売買時において個人が不動産を購入する場合はローン特約を入れることが一般的ですので、不動産契約の際仲介業者の指示に従って契約書を作成すれば問題無いでしょう。

例え、事前審査でローンできますといわれていても、本審査で落ちてしまうこともあります。

ローン特約 仲介手数料

ローン特約を入れるか入れないかでの仲介手数料に違いありません。また、ローン特約付きの契約書を締結した後にローン審査に落ちて売買契約を白紙撤回した際には仲介手数料は発生しません。また、不動産会社は、支払い済みの仲介手数料がある場合は速やかに買主に返還する必要があります。

ローン特約は必要、または不必要？

ローン特約、融資特約条項無しで売買契約して融資が通らなかった場合は？

もし、ローン特約状況を入れずに契約を行い、予定していた金融機関で融資が否認された場合は、どうなるでしょうか？どうしても購入した不動産を、複数の購入希望者の中から競り勝つために融資特約を入れずに契約書を結んだ後に、ローン審査に落ちた場合その金融機関からは融資を得られません。融資を受けられなくなったらどのような選択肢があるでしょうか。

ローン特約が入っていないので、現金で購入する

はい、ローン特約条項を入れずに不動産売買契約を結んだ後に、ローン審査に落ちてしまった場合、不動産を購入するには現金で購入するしかありません。もし、現金を調達できなければ・・・莫大な違約金を支払って契約を解除することになってしまいますね。あー、恐い恐い。その恐い状況になることを防ぐためにローン特約が存在します。現金一括購入を行わないつもりなら、ローン特約条項を入れておきましょう。

銀行の担当者からローンは通るでしょうと事前に聞いていても、実際にローン審査を通ることを保証してくれません。担当者レベルでローンは大丈夫でしょうと言われても、銀行の支店審査、本部審査で落ちてしまったらそれは自己責任です。だからこそローン特約条項が必要です。

もし、仲介業者さんがローンは必ず通りますのでローン特約は大丈夫ですと言っていたとしても、通常はローンが通ることを保証はしてくれません。ただし、不動産会社が、または不動産会社の営業マンが売買契約を取りたいが為に嘘をついてでも無理矢理契約させてしまったとしたら、宅地建物取引業法違反に問うことができるかも知れないため弁護士に相談、または都庁や県知事にある宅地建物取引業免許（知事免許）に関する窓口に問合せ下さい。不動産会社に違反がある場合は、宅地建物取引業免許違反になるのを防ぎたいため、不動産会社が何らかの提案、またはローン契約できる金融機関探しのお手伝いを行って貰える可能性もあります。
関連リンク ⇒ 宅地建物取引業免許（知事免許）に関する窓口一覧

ローンできる金融機関を探す

もし、ローン特約を入れていない状況で通ると思っていた銀行のローン審査に落ちてしまった場合、すぐに次の金融機関を探しましょう。決済日まで期間があれば融資してくれる新たな金融機関が見つかる可能性もあります。都市銀行だけでなく、地方銀行、信用金庫なども含めてすぐに動いて金融機関を探して下さい。今まで訪問した金融機関でローンが通らなくても、または、一部頭金を積み増しすることにより、ローン審査を通すことができる可能性があります。

頭金が足りなくなったら

新しい金融機関が見つかってローンできるようになったとしても、元々フルローンで購入しようと考えていたのに頭金が10％、または30％など、初期費用が高くなってしまった場合は困ってしまいます。ローン契約を結ぶにもお金が必要です。そのお金が足りない場合は、知り合いの個人や家族・親戚、または一次的に借りてすぐに返せる可能性が高いなら消費者金融にでもお金を借りてそのお金を準備して下さい。ローン特約無しで不動産売買契約を結んで、契約を実行できなくなった場合は莫大な違約金が発生してしまいますから。

もし、購入する予定の不動産以外に別の資産や不動産をお持ちでしたらその不動産を共同担保、いわゆる共担に入れることにより頭金を減らせたり、または通らなかったローン審査に通る可能性もあります。他に不動産をお持ちでしたら、その不動産に関する情報を持って、金融機関に対して共同担保の相談をしてみましょう。

相談できる人には全て相談して下さい。知り合い社長、兄弟、両親、またはその物件を仲介してくれた不動産会社や営業マンにでも相談できる相手には全て相談してくみて下さい。不動産売買契約を途中で解除する際の違約金って本当に莫大な金額を支払うことになってしまいます。

最終手段として、売主に相談してみると何らかの解決の糸口が見つかるかも知れません。

不動産売買契約を解除する

最大限の努力をしても結局資金を用意できずに売買契約を実行できなくなってしまった場合。契約解除となります。契約解除の違約金はどれくらいになるのでしょうか？

通常の不動産売買契約では、手付け解除という選択肢もあります。手付け解除には通常期限が設けられていて、手付け解除期間前までの解除でしたら、買主は支払った手付金を放棄することにより契約を解除することができます。また売主側から手付け解除を行うには、受け取った手付金の倍額を買主に支払うことになります。

手付け解除期間を過ぎた段階での不動産売買解除は通常は、物件総額の20％前後の違約金を支払うことになります。また、不動産仲介会社に対しては、売買契約は成立したと見なされるため、仲介手数料相当分も支払うことになります。

夢のマイホームを購入しようと希望に満ちあふれた未来を予想していたのに、また、不動産投資においては、夢の不老所得生活を期待していたのに、ローンに通らずに売買契約を解除して、その上莫大な違約金も支払うことになってしまったら、もう次に物件を買う気力も、老後の生活資金でさえ失ってしまうかも知れません。

それほど、ローン特約を伴わない不動産売買契約は大変危険であるということです。だから、不動産契約を結ぶ際は、よほどの理由が無い限り、また現金一括購入できる資金的、心理的余力と体力が無い場合はローン特約条項を付けましょう。

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